城镇居民不得到农村购买宅基地，擅自将农村宅基地卖给城镇居民属违法违规行为

  

土地承包经营权流转必须坚持“三个不得”

　　十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确规定：“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。”这“三个不得”是农村土地流转必须遵循的重大原则。农村土地归集体所有，土地流转的只是承包经营权，宅基地所有权和使用权不能流转。同时，土地承包经营权在流转过程中，不能变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益。

　　最近，我市某些房产中介网站上出现了一些特殊的房源出售信息，房屋所在地都在农村，土地性质为“集体土地”，且房屋楼层一般为三四层，总面积较大，达几百平方米……金华市国土资源监察支队有关负责人指出，这属于出售农村宅基地的行为，是违法的。针对当前社会上不少人对农村土地流转政策的误解，这位负责人对宅基地管理政策进行了解读。

　　农村宅基地的所有权、使用权由谁享有？

　　农村宅基地的所有权属村集体所有，由村集体经济组织行使所有权。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有。”

　　农村宅基地的使用主体是农村村民，宅基地使用权仅限本集体经济组织特定的成员享有。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将申请取得的宅基地出卖、转让。

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地

　　我国严格实行“一户一宅”政策。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。

　　《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过125平方米；使用其他土地的，最高不得超过140平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米”。

　　农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。

　　农村宅基地不能自由流转

　　《土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

 

　　在符合相关法律法规的前提下，农村宅基地的使用权可以在本村集体经济组织内部成员之间依法转让。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

　　城镇居民不得到农村购买宅基地

　　2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。”由此可见，擅自将农村宅基地卖给城镇居民属违法违规行为。

　　将农村宅基地卖给城镇居民将承担什么法律后果？

　　任何单位或个人将农村宅基地卖给城镇居民，都属非法买卖土地或以其他形式非法转让土地。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的有关规定，对此行为的处罚是：

没收违法所得，违反土地利用总体规划的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处非法所得50％以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　根据《中华人民共和国刑法》和《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，“非法转让、倒卖基本农田5亩以上，基本农田以外的耕地10亩以上，其他土地20亩以上或者非法获利50万元以上或者非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的”，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金。

　　农村集体土地不能买卖或者以其他形式非法转让，集体土地的使用权也不得出让、转让或者出租用于非农业建设，对此行为的处罚与上述买卖宅基地的处罚内容一样。